轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地的合法性及相關(guān)程序

轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地的合法性

通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在法律上的看法并不是絕對的。司法實(shí)踐中存在兩種主要觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這種行為是以合法形式掩蓋非法目的，因?yàn)楫?dāng)事人的真實(shí)意圖是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但由于法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無法直接以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)，因此通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來掩飾真實(shí)意圖，以達(dá)到同樣的效果。這種行為被視為規(guī)避法律的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該行為合法有效，因?yàn)楣竟蓹?quán)轉(zhuǎn)讓是公司法所保護(hù)的法律行為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導(dǎo)致土地使用權(quán)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，土地仍然是原公司的財(cái)產(chǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為彼此之間相互獨(dú)立。

轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地的具體程序

盡管存在爭議，但在現(xiàn)實(shí)中，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是一種常見的做法。具體的程序通常包括以下幾個(gè)步驟：

合作開發(fā)土地的當(dāng)事人就以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)達(dá)成協(xié)議：這是第一步，雙方需要就轉(zhuǎn)讓方式和具體條件達(dá)成一致。2. 簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂書》：這是正式轉(zhuǎn)讓股權(quán)的法律文件。

進(jìn)行公司股權(quán)變更的一系列登記、備案手續(xù)：這是必要的法律手續(xù)，以確保股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性和有效性。

控制公司的經(jīng)營權(quán)來直接控制和管理整個(gè)項(xiàng)目：一旦股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)獲得有關(guān)部門的審批通過，受讓方即可立即投入資金進(jìn)行后續(xù)的開發(fā)建設(shè)。

轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地的優(yōu)勢與劣勢

優(yōu)勢

轉(zhuǎn)讓程序操作簡單：相對于傳統(tǒng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式更為簡便。

轉(zhuǎn)讓方式具有保密性特點(diǎn)：股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般只需經(jīng)過工商部門的變更登記即可生效，無需第三方的認(rèn)可，具有較好的保密性。

可以享受稅收優(yōu)惠政策：例如，根據(jù)相關(guān)政策，企業(yè)在公司制改造中，對不改變投資主體的出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征收契稅；對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。

項(xiàng)目開發(fā)速度加快：一旦股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)獲得審批通過，即可立即投入資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，無需重新立項(xiàng)辦理建設(shè)手續(xù)。

劣勢

所轉(zhuǎn)讓土地原有權(quán)屬、性質(zhì)不宜確定：通過第三方（政府）介入土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓雖然可以明確轉(zhuǎn)讓土地的各項(xiàng)特征，但在當(dāng)事人之間以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)的實(shí)際受讓方可能因?yàn)槭孪任凑{(diào)查清楚所受讓方的土地是否具有瑕疵，而導(dǎo)致開發(fā)受阻、成本加大或計(jì)劃流產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

土地使用權(quán)的性質(zhì)不必做變更，對受讓人存在隱患：如果開發(fā)項(xiàng)目失敗，受讓人可能無法直接以“土地使用權(quán)”價(jià)值補(bǔ)償自己的損失，而只能要求具有過錯(cuò)的合作方承擔(dān)違約責(zé)任。

受讓人獲得股權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)有多大，不易確定：股權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅僅是權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，也是法律風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)。因此，受讓人需要謹(jǐn)慎評估獲得股權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)在實(shí)踐中具有一定的市場，但它同時(shí)也伴隨著一定的法律風(fēng)險(xiǎn)和操作復(fù)雜性。在考慮采取這種方式時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)評估各種因素，并在必要時(shí)咨詢法律專業(yè)人士的意見。同時(shí)，稅務(wù)規(guī)劃和保密需求也是需要考慮的重要因素。