公司工業(yè)用地私下轉(zhuǎn)讓的合法性及流程

公司工業(yè)用地私下轉(zhuǎn)讓是指在沒(méi)有通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)的情況下，公司將名下的工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一方。這種轉(zhuǎn)讓方式在實(shí)際操作中較為常見(jiàn)，但也存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。以下是關(guān)于公司工業(yè)用地私下轉(zhuǎn)讓的詳細(xì)解答。

一、合法性

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條的規(guī)定，符合一定條件的工業(yè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。具體條件包括：

1. 土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；2. 領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；3. 具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；4. 依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

二、轉(zhuǎn)讓流程

1. 交易雙方提出申請(qǐng) 交易雙方需向土地管理部門提出轉(zhuǎn)讓和受讓申請(qǐng)，并提供相關(guān)資料，包括轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點(diǎn)圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明、委托書(shū)、身份證明等。

2. 審查 土地管理部門接到申請(qǐng)后，會(huì)對(duì)資料及宗地情況進(jìn)行詳細(xì)審查。若存在未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地，抵押、查封、出租而未通知承租人等情況，將不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

3. 現(xiàn)場(chǎng)勘察 土地管理部門會(huì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，核實(shí)相關(guān)資料。如需分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)考慮土地利用率、出路及其他項(xiàng)權(quán)利等因素，并制圖確定四至、面積，必要時(shí)需經(jīng)四鄰簽章認(rèn)可。

4. 地價(jià)評(píng)估 土地管理部門會(huì)委托具有土地估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并提供報(bào)告書(shū)。轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于市價(jià)的，政府有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買；價(jià)格過(guò)高的，可采取必要調(diào)控措施。

5. 填寫轉(zhuǎn)讓審批表 根據(jù)審查結(jié)果和評(píng)估報(bào)告，認(rèn)真核對(duì)原批準(zhǔn)文件、評(píng)估報(bào)告、規(guī)劃意見(jiàn)等資料，填寫轉(zhuǎn)讓審批表。內(nèi)容包括用途、價(jià)額、年期等。

   

   

6. 審批 轉(zhuǎn)讓審批表及相關(guān)資料需經(jīng)土地管理部門領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)。

7. 交納有關(guān)稅費(fèi) 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，交納土地出讓金及其他相關(guān)稅費(fèi)。

8. 土地使用權(quán)變更登記 經(jīng)辦人依據(jù)補(bǔ)簽出讓合同、轉(zhuǎn)讓審批表、付款票據(jù)等，填寫變更登記審批表進(jìn)行變更登記。

   三、注意事項(xiàng)

   1. 選擇合適的目標(biāo)公司

      轉(zhuǎn)讓方應(yīng)選擇與公司同行業(yè)、具有相同經(jīng)營(yíng)范圍和規(guī)模的法人或其他組織作為目標(biāo)公司，以促進(jìn)交易順利進(jìn)行，并降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

   2. 進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查 在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)前，應(yīng)對(duì)目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，以確保轉(zhuǎn)讓的合理性和可行性。

   3. 委托專業(yè)土地評(píng)估機(jī)構(gòu) 選擇專業(yè)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，以確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

   4. 制定合理的轉(zhuǎn)讓價(jià)格 轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)依據(jù)土地的實(shí)際位置、面積、用途、市場(chǎng)價(jià)格等因素綜合確定，既不能過(guò)高，也不能過(guò)低。

   5. 簽訂完善的轉(zhuǎn)讓協(xié)議 轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)包括土地用途、土地面積、土地取得價(jià)格、付款方式、交付日期等內(nèi)容，并明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

   6. 及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù) 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后，應(yīng)及時(shí)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，包括向工商行政管理部門申請(qǐng)辦理工商變更登記手續(xù)等。

      四、法律風(fēng)險(xiǎn)

      私下轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：

      1. 合同效力問(wèn)題：若轉(zhuǎn)讓過(guò)程中存在違反法律法規(guī)的情形，可能導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

      2. 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：轉(zhuǎn)讓過(guò)程中需交納的相關(guān)稅費(fèi)，若未按規(guī)定交納，可能面臨稅務(wù)處罰。

      3. 權(quán)屬糾紛：若轉(zhuǎn)讓過(guò)程中未明確土地權(quán)屬，可能導(dǎo)致后續(xù)權(quán)屬糾紛。

         公司工業(yè)用地私下轉(zhuǎn)讓在法律上是可行的，但需滿足一定的條件和遵循嚴(yán)格的流程。轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查和法律咨詢，確保轉(zhuǎn)讓過(guò)程合法合規(guī)，避免潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。