宜良代理記賬:“營改增”后轉(zhuǎn)讓房屋的注意事項

不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是公司實務(wù)中肯定會接觸的問題，特別是“營改增”然后，很是新出現(xiàn)情況是需要大家特別注意，今天財稅君就為大家疏理了20條關(guān)與“營改增”不久轉(zhuǎn)讓手續(xù)房屋的注意事項。

1.銷售不動產(chǎn)，是指對外轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指沒法移動或者移動后會紊亂性質(zhì)、形狀變化的財產(chǎn)，以及建筑物、構(gòu)筑物等。

建筑物，除開住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住的地方、工作或者進行別的活動的建造物。

構(gòu)筑物，除了道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

2.轉(zhuǎn)讓建筑物太遠產(chǎn)權(quán)或是紫鉆使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓正在修建的建筑物或是構(gòu)筑物所有權(quán)的，這些在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)交納增值稅。

3.稅率和征收率

（1）一般納稅人適用規(guī)定一般計稅方法，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)適用的稅率為11%。

（2）一般納稅人區(qū)分簡易計稅方法和小規(guī)模納稅人（含那些個人）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，征收率為5%。

4.一般納稅人銷售其2016年4月30日前得到（不含自建）的不動產(chǎn)，這個可以你選擇適用規(guī)定簡易計稅方法，以全面的勝利的全部價款和價外費用除以該項不動產(chǎn)購置原價或則全面的勝利不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，遵循5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)聽從上述事項計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

5.一般納稅人銷售其2016年4月30日前拿到的不動產(chǎn)（不含自建），適用一般計稅方法計稅的，以得到的完全價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。本案所涉納稅人應(yīng)以取得的徹底價款和價外費用乘以該項不動產(chǎn)購置原價或則拿到不動產(chǎn)時的作價后的余額，聽從5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

6.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以不選擇類型適用簡易計稅方法，以得到的所有的價款和價外費用為銷售額，明確的5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照本案所涉計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

7.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以全面的勝利的所有價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以全面的勝利的完全價款和價外費用，通過5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

8.一般納稅人銷售其2016年5月1日后得到（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以全面的勝利的所有的價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以得到的徹底價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或是全面的勝利不動產(chǎn)時的作價后的余額，聽從5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

9.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的所有的價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以提出的所有的價款和價外費用，明確的5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

10.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和那些個人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以全面的勝利的徹底價款和價外費用乘以該項不動產(chǎn)購置原價或則拿到不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)通過上述事項計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

11.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以得到的完全價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

除以外個人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)聽從本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅；那些個人明確的本條明確規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

12.別的個人銷售其全面的勝利（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其定購的住房），應(yīng)以全面的勝利的完全價款和價外費用乘以該項不動產(chǎn)購置原價或是得到不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，明確的5%的征收率向住房所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

13.北京市、上海市、廣州市和深圳市，個體工商戶和個人銷售可以購買的住房，將可以購買不足2年的住房聯(lián)合經(jīng)銷的，通過5%的征收率全額公司繳納增值稅；將可以購買2年以上（含2年）的非普通地住房組織的銷售的，以銷售收入減去一可以購買住房價款后的差額按照5%的征收率公司繳納增值稅；個人將網(wǎng)上購買2年以上（含2年）的其它住房作為的銷售的，免征增值稅。

14.納稅人按規(guī)定從得到的完全價款和價外費用中扣掉不動產(chǎn)購置原價也可以全面的勝利不動產(chǎn)時的對價的，應(yīng)拿到條件法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定的合不合法比較有效憑證。要不然，再不直接扣除。

根據(jù)上述規(guī)定憑證是指：

（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，包括仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（3）國家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定的以外憑證。

15.納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照具體規(guī)定差額繳交增值稅的，如因丟失等原因不能需要提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機關(guān)能提供其余能相關(guān)證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，參與差額扣取。納稅人同時恢復(fù)提出不動產(chǎn)時的發(fā)票和其他能可證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)憑發(fā)票接受差額扣除相應(yīng)。

16.稅收優(yōu)惠

（1）為另外國家住房制度改革，企業(yè)或行政事業(yè)單位按房改成本價，標(biāo)準(zhǔn)價可以賣住房，免征增值稅。

（2）個人銷售自建港貨住房，免征增值稅。

（3）個人將網(wǎng)上購買2年以上（含2年）的普通住房作為銷售好的，免征增值稅。（上述政策僅區(qū)分于北京市、上海市、廣州市和深圳市。）

17.預(yù)繳申報

除其余個人外的納稅人轉(zhuǎn)讓其拿到的不動產(chǎn)預(yù)繳增值稅時，需需要填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款。其余個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)不需預(yù)繳稅款。

納稅人轉(zhuǎn)讓其拿到的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，這個可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期不再抵減。

18.銷售不動產(chǎn)，納稅人一一補開或是稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄如何填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼(無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不需要填寫)，“單位”欄填寫好面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。

19.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其無法變更土地性質(zhì)的房地產(chǎn)項目(你選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目~~)，以得到的所有的價款和價外費用，扣除受讓公司土地時向政府部門怎么支付的土地價款、在拿到土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售讓其開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，也可以你選范圍問題簡易計稅方法，以拿到的所有的價款和價外費用為銷售額，不得扣除按的土地價款。

發(fā)票開具：一般納稅人銷售自身的新的房地產(chǎn)項目，自身開具增值稅發(fā)票。

一般納稅人銷售讓其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前交納并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未出具營業(yè)稅發(fā)票的，可以不直接開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票，本條規(guī)定素?zé)o補開增值稅普通發(fā)票的時間限制。

一般納稅人向那些個人銷售自行旗下的房地產(chǎn)項目，不得擅入開具增值稅專用發(fā)票。

20.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行的新的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。

發(fā)票開具：小規(guī)模納稅人銷售讓其開發(fā)完畢的房地產(chǎn)項目，自行直接開具增值稅普通發(fā)票。購買方是需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。

小規(guī)模納稅人銷售自行變更土地性質(zhì)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未出具營業(yè)稅發(fā)票的，這個可以開具增值稅普通發(fā)票，豈能先申請代開增值稅專用發(fā)票，本條規(guī)定絕無補開增值稅普通發(fā)票的時間限制。

小規(guī)模納稅人向以外個人銷售讓其旗下的房地產(chǎn)項目，不得可以申請代開增值稅專用發(fā)票。

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)比較復(fù)雜的稅事，財稅君在此也再歸納后了，大家很清楚了嗎

可以查詢各地區(qū)業(yè)務(wù)請再點擊：建筑資質(zhì)辦理，餐飲資質(zhì)辦理，醫(yī)療資質(zhì)辦理

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代理記賬公司帶戶轉(zhuǎn)讓能接手嗎

可以不得到，但是有一些問題不需要再注意

1、全部的憑證都品種齊全，如果不是很有可能全面檢查下上稅憑證后面的附件會不會資料齊全；

2、大部分的報表全的（除開財務(wù)報表和納稅申報表）；

3、如果不是的是財務(wù)軟件記賬，帳套要備份過來，保存好。并可以打印好截至到到最后一天的余額表，該表與財務(wù)報表進行核對無誤后；

4、進行核對現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬是不是賬物相符；

5、檢查在代理記賬期間全部和稅務(wù)或者的資料是不是我資料齊全發(fā)下；

6、全部收不到的資料要列明清單，雙方簽字確認。

【代理記賬】不經(jīng)營的現(xiàn)成公司如何轉(zhuǎn)讓

公司注冊后成立后，導(dǎo)致其它原因企業(yè)根本無法再繼續(xù)經(jīng)營而棄之不管不顧，這樣的會造成對公司股東有比較大的影響，所以我一般建議注銷公司或者轉(zhuǎn)讓公司，那么下面給大家分享下。

一、自己做公司轉(zhuǎn)讓流程

公司轉(zhuǎn)讓可以實際可以更換股東、轉(zhuǎn)移股份來結(jié)束?，F(xiàn)成公司轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡單，流程方便,安全。流程追加：

1)再確認公司資料完整及賬戶算正常;

2)簽訂代理人有償轉(zhuǎn)讓書;

3)更改后資料。和可以修改董事、股權(quán)，新董事接手后并去辦理股權(quán)變更;100%把股份協(xié)議給購買者。

4)新董事去辦理賬戶變更(公司有賬戶的);

5)轉(zhuǎn)股文件掃描給原董事最后確認，必須保證安全、你不用擔(dān)心。

注：若公司名稱不需要你要改，則會產(chǎn)生遷址費用和各邊可以辦理時間

二、公司轉(zhuǎn)讓需可以提供的資料

轉(zhuǎn)讓公司必須提供一整套的“公司資料”，科澤利斯克：

1)公司注冊成立證書

2)商業(yè)登記證書

3)公司章程

4)公司鋼印

5)會議記錄本

6)股票本

7)按照法律記錄薄

三、現(xiàn)成公司轉(zhuǎn)讓好處

1)現(xiàn)成公司做買賣可以我得到有償轉(zhuǎn)讓費用。注銷公司是需要一筆注銷后費用，而轉(zhuǎn)讓還是可以完成任務(wù)受轉(zhuǎn)讓方怎么支付的少額收入。

2)轉(zhuǎn)讓時間短。注銷公司一般不需要6-9個月左右吧;而有償轉(zhuǎn)讓公司3-5天再試一下。

3)合法嗎規(guī)避責(zé)任。

四、公司轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意一點的風(fēng)險

你自己做公司買賣的風(fēng)險當(dāng)然是有的，論是買方應(yīng)該賣方都估計考慮到以上幾點。

1、所了解該公司如何確定欠政府費用。該公司如何確定都正常年審，以及報稅是否是算正常所得稅申報。一般秘書公司都會幫你清查去處理清楚。如轉(zhuǎn)讓的那幾家公司欠政府費用，雙方需要協(xié)商處理好費用誰承擔(dān)，一般情況下，在變更之后所欠的政府費用又賣方承擔(dān)責(zé)任。

2、了解該公司是否修真者的存在經(jīng)濟糾紛。相對于這一點不怎么好調(diào)察到，我建議你指派專業(yè)的律師代為起草有償轉(zhuǎn)讓公司的按照法律合同，對雙方的權(quán)利義務(wù)債權(quán)債務(wù)接受規(guī)定，確保雙方利益。

3、核查公司變更事項。打開系統(tǒng)從去注冊之日起該公司是否有那些變更事項;網(wǎng)上核查是否確實是遞交申請了轉(zhuǎn)股文件。

4、銀行賬戶是否需要同步有償轉(zhuǎn)讓或撤消問題。我司我建議你賣方撤消原公司賬戶，買方查找賬戶申請撤銷通知書，并新開設(shè)賬戶。

若賬戶轉(zhuǎn)讓。需要沒有要求銀行的權(quán)利簽字人進行需要變更，即受讓方必須到銀行參與有權(quán)簽字確認人變更。不然，轉(zhuǎn)讓方確實轉(zhuǎn)讓股權(quán)了，不過銀行那邊肯定轉(zhuǎn)讓方的簽字，他應(yīng)該有權(quán)利操作賬戶的，對于受讓方而已是不安全的。大于，萬一受讓方轉(zhuǎn)讓公司結(jié)束后公司有經(jīng)濟糾紛或者詐騙等違法行為，涉及到賬戶資金安全的情況下，的原因未到銀行參與進行變更，銀行只認權(quán)利簽字人，受讓方亦通知關(guān)聯(lián)責(zé)任。

5、太麻煩公司轉(zhuǎn)讓寫一份證明書直接否認公司清白。其他證明轉(zhuǎn)讓后的公司運作記錄良好，無欠債和那些不良記錄情況。防止事后糾紛。

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